Утверждена рекомендация по учету долевого строительства у застройщика

Не установлен порядок бухгалтерского учета у застройщика, когда в рамках одного проекта формируется единый объект недвижимости (комплекс), включающий множество будущих единиц продажи — квартиры, нежилые помещения, машино-места и др.

Отраслевой комитет по строительству Бухгалтерского методологического центра (фонд НРБУ БМЦ) утвердил Рекомендацию Р-181/2026-ОК Строй «Долевое строительство у застройщика».

Она нужна, поскольку не определен порядок бухгалтерского учета у застройщика, когда в рамках одного проекта формируется единый объект недвижимости (комплекс), включающий множество будущих единиц продажи (квартиры, нежилые помещения, машино-места и др.). При этом договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) заключаются в разные моменты времени и на разных стадиях готовности. В итоге в одном и том же проекте одновременно сосуществуют будущие единицы, по которым покупателя еще нет, и единицы, по которым уже заключены ДДУ и зафиксированы условия продажи.

«Практическая значимость вопроса связана не только с распределением выручки и себестоимости между периодами, но и с тем, как в отчетности представляется структура рисков застройщика: до заключения ДДУ доминирует рыночный риск реализации (спрос, цена, коммерческая привлекательность), а после заключения ДДУ характер рисков меняется на риск исполнения (сроки, качество, выполнение характеристик объекта).

Дополнительную методологическую сложность создают случаи, когда ДДУ заключаются не с нулевой стадии, а после того как часть работ уже выполнена, а также особенности расчетной позиции сторон при использовании счетов эскроу», — рассуждает БМЦ.

Рекомендация устанавливает порядок учета, позволяющий разграничить «непроданный» и «проданный» режимы внутри одного проекта. В частности:

• затраты, соответствующие критериям признания запасов, учитываются как затраты, связанные с созданием комплекса. При этом застройщик подразделяет затраты на приходящиеся на непроданные единицы и на проданные единицы, выбирая базу распределения самостоятельно. Затраты по непроданным единицам учитывают как незавершенное производство, а по проданным — как себестоимость продаж. При заключении каждого нового ДДУ соответствующая часть ранее признанного незавершенного производства списывается на себестоимость продаж;

• выручка признается исходя из суммарной цены заключенных договоров и степени готовности комплекса в целом;

• степень готовности определяется в соответствии с ФСБУ 9/2025 или МСФО (IFRS) 15 (если применимо);

• одновременно с признанием выручки признается актив «не предъявленная к оплате начисленная выручка»;

• перечисление участником денежных средств на счет эскроу не влияет на установленный порядок учета и не считается получением оплаты.

БМЦ указывает, что ФСБУ 9/2025 ориентирует анализ на контроль, распределение рисков и денежных потоков и предусматривает инструментарий признания выручки в течение периода при определимой степени готовности, но не дает прямого ответа применительно к ДДУ у застройщика. Необходимо выбирать подход, который лучше отражает пользователю границу между рыночным риском непроданных единиц и риском исполнения по уже зафиксированным продажам.

Научим работать по новым ФСБУ и без ошибок применять действующие стандарты на курсе повышения квалификации «Девять новых ФСБУ 2026». Вы узнаете, как заполнять новые формы в 1С, сможете весь год без проблем работать с отчетностью и учетной политикой.

Цена курса со скидкой 66%: 8 800 ₽ вместо 25 900 ₽. Осталось 2 места по этой цене.

Записаться

После обучения вы получите удостоверение о повышении квалификации на 160 ак. часов.